特朗普正在針對美國住房市場： 特朗普總統剛剛宣布，他將禁止機構投資者購買單戶住宅。 幾分鐘內，黑石的股票今天損失了高達170億美元。 接下來會發生什麼？讓我們來解釋一下。 （一個線程）

多年來，投資者在美國的單戶住宅購買上不斷增加。 在2020年疫情開始時，投資者的購買佔交易的約14%。 現在，這一比例已上升至約27%，因為市場對買家來說變得越來越無法負擔。

因此，美國首次購房者的中位數年齡已飆升至創紀錄的40歲。 這比2021年的中位數年齡33歲和1981年的29歲有所上升。 但現在問題是： 這是大型機構資金購買房屋的結果嗎？

看看投資者的住宅購買情況，按投資者規模劃分： "大型"和"超大型"投資者目前佔投資者住宅購買的約20%。 這意味著這些大型基金僅佔美國整體住宅購買的約3%。 儘管如此，這仍然是一個相對重要的數字。

以下是總結這些數據的圖表。 目前，大型機構投資者佔單戶住宅購買的2-3%。 在疫情期間，這一比例曾高達4.8%，因為利率下降。 但是，這些購買已經完成，無法「撤銷」。

在我們看來，這對房價的影響將比大多數人預期的要小。 如果你移除約3%的需求，這不會改變太多，因為需求不是問題所在。 事實上，根據Reventure的數據，銷售需求已降至40年來的最低點，佔已佔用住房的4.7%。 需求降低3%不會有太大影響。

即使你移除所有投資者的購買，個人仍然佔目前需求的70%以上。 我們目前面臨歷史上需求極低的情況。 問題是？供應量大幅下降，部分原因是現有的投資者持有量。 這是利率的結果。

目前，現有的房主持有的平均抵押貸款利率約為4.2%。 這比目前30年期固定抵押貸款利率約6.2%低200個基點。 這一差距從未如此之大，造成了出售房屋的財務不利因素。 如果你會失去3%的抵押貸款，為什麼還要出售房屋呢？

這裡有更多證據顯示供應是問題所在： 自2005年以來，現有房屋的售價首次超過新建房屋。 也就是說：舊房比新房更貴，因為沒有人想要出售。 許多美國房屋的真正資產已經變成了疫情期間的2.5%抵押貸款。

目前，約有80%的借款人支付的利率低於6%，而約73%的人利率低於5%。 這造成了出售的「財務不激勵」，必須消除這一點以促進更多供應。 消除這一不激勵的解決方案是？ 降低利率並增加供應。

事實是，我們在美國面臨住房負擔危機。 最近，房價與收入的比率突破了4.5倍，達到自1950年代以來的最高水平。 在美國，擁有房產已經成為一種奢侈品。 隨著事態發展，請關注我們 @KobeissiLetter 以獲取實時分析。