Trump ABD konut piyasasına saldırıyor: Başkan Trump, kurumsal yatırımcıların tek ailelik ev satın alımlarını YASAKLAMAKTA olduğunu az önce açıkladı. Dakikalar içinde Blackstone'un hisse senedi bugün -17 MİLYARYAR DOLARA kadar çıktı. Sonra ne olacak? Açıklayalım. (bir iplik)

Yıllardır yatırımcılar ABD'de tek ailelik ev alımlarını artırıyor. 2020'de pandeminin başında, yatırımcılar işlemlerin ~%14'ünü satın almalardan oluşturduğunu gördüler. Şimdi, piyasa alıcılar için giderek daha da karşılanamazlaştığı için bu pay ~%27'ye yükseldi.

Sonuç olarak, ABD'de ilk kez ev alan birinin medyan yaşı rekor bir 40 yaşına yükseldi. Bu, 2021'de ortalama yaş 33 ve 1981'de 29 olan ortalama yaştan yükselmiştir. Ama şimdi soru şöyle oluyor: Bu, büyük kurumsal fonların ev satın almasının bir sonucu mu?

Yatırımcı ev alımlarına yatırım büyüklüğüne göre bir göz atın: "Büyük" ve "mega" yatırımcılar şu anda yatırımcı ev alımlarının ~%20'sini oluşturuyor. Bu da demek oluyor ki, bu büyük fonlar ABD'deki toplam ev alımlarının sadece %3'ünü oluşturuyor. Yine de, bu biraz maddi bir figür.

Aşağıda bu verileri özetleyen bir grafik bulunmaktadır. Büyük kurumsal yatırımcılar şu anda tek ailelik ev alımlarının %2-3'ünü oluşturuyor. Pandemi sırasında faiz oranları düşerken bu oran %4,8'e kadar yükseldi. Ancak, bu satın alımlar zaten tamamlanmış ve "geri alınamaz."

Bizim görüşümüze göre, bu durum konut fiyatları üzerinde çoğu kişinin beklediğinden daha az etki edecek. Talebin ~%3'ünü kaldırırsanız çok fazla değişmez çünkü sorun talep değildir. Aslında, Reventure'a göre, satış talebi 40 yılın en düşük seviyesinde, yani dolu evlerin %4,7'si ile gerçekleşiyor. %3 azalan talep pek bir işe yaramaz.

Tüm yatırımcı alımlarını kaldırsanız bile, bireyler mevcut talebin %70+ kısmını oluşturuyor. Şu anda tarihsel olarak düşük talep seviyeleriyle karşı karşıyayız. Sorun ne? Arz, kısmen MEVCUT yatırımcı sahipliğinden kaynaklanarak keskin bir şekilde düştü. Bu, oranların çarpımıdır.

Şu anda mevcut ev sahiplerinin ortalama bir mortgage oranı ~4,2 civarında. Bu, mevcut 30Y sabit mortgage oranının ~6,2% %200 baz altında. Bu fark hiç bu kadar büyük olmamıştı, bu da bir evi satmaya yönelik finansal bir caydırıcı yaratıyor. %3 ipotek kaybedecekseniz neden bir ev satmalısınız?

İşte sorunun arz olduğuna dair daha fazla kanıt: 2005'ten bu yana ilk kez, mevcut evler artık yeni evlerden daha fazla fiyata satılıyor. Yani: eski yeniden daha pahalıdır, çünkü kimse satmak istemez. Birçok ABD evindeki gerçek varlık, pandemi dönemi %2,5'lik ipotekler haline geldi.

Şu anda borçluların ~%80'i %6'nın altında faiz oranı ödüyor ve ~%73'ü %5'in altında faiz oranları veriyor. Bu, satış için "finansal caydırma" yaratır ve bu da daha fazla arzı teşvik etmek için ortadan kaldırılması gerekir. Bu caydırıcı unsuru ortadan kaldırmak için çözüm nedir? Faiz oranlarını düşürüp daha fazla arz üretir.

Gerçek şu ki, ABD'de konut erişilebilirliği krizi var. Ev fiyat/gelir oranları yakın zamanda 4,5x'in üzerine çıktı ve bu, 1950'lerden bu yana en yüksek seviyelere ulaştı. ABD'de ev sahipliği bir lüks haline geldi. Bu gelişmeler sırasında gerçek zamanlı analiz için bizi @KobeissiLetter takip edin.