Trump está atacando o mercado imobiliário dos EUA: O presidente Trump acaba de anunciar que está PROIBINDO a compra de casas unifamiliares por investidores institucionais. Em poucos minutos, as ações da Blackstone apagaram até -17 BILHÕES de dólares hoje. O que acontece depois? Vamos explicar. (um fio)

Por anos, os investidores têm aumentado a compra de casas unifamiliares nos EUA. No início da pandemia, em 2020, os investidores viram as compras representar ~14% das transações. Agora, essa participação chegou a ~27%, já que o mercado se tornou cada vez mais inacessível para os compradores.

Como resultado, a idade mediana de um comprador de primeira viagem nos EUA disparou para um recorde de 40 anos. Isso representa um aumento em relação à idade mediana de 33 anos em 2021 e 29 anos em 1981. Mas a questão agora se torna: Isso é resultado de grandes fundos institucionais comprando casas?

Dê uma olhada nas compras de imóveis por investidores, por tamanho do investidor: Investidores "grandes" e "mega" atualmente representam ~20% das compras de casas por investidores. Isso significa que esses grandes fundos representam apenas ~3% do total de compras de imóveis nos EUA. Ainda assim, esse é um número relativamente relevante.

Abaixo está um gráfico que resume esses dados. Atualmente, grandes investidores institucionais representam de 2 a 3% das compras de casas unifamiliares. A participação chegou a 4,8% durante a pandemia, à medida que as taxas de juros caíram. Mas essas compras já estão concluídas e não podem ser "desfeitas".

Em nossa visão, isso terá menos impacto nos preços das casas do que a maioria espera. Se você remover ~3% da demanda, não vai mudar muito porque a demanda não é o problema. Na verdade, a demanda por vendas está no menor nível dos últimos 40 anos, com 4,7% das casas ocupadas, segundo a Reventure. Uma demanda 3% menor não vai adiantar muito.

Mesmo que você remova TODAS as compras de investidores, os indivíduos ainda representam 70%+ da demanda atual. Atualmente, estamos lidando com níveis historicamente baixos de demanda. O problema? Oferta, que caiu drasticamente, em parte devido à PROPRIEDADE EXISTENTE dos investidores. Isso é um produto das taxas.

Atualmente, os proprietários atuais têm uma taxa MÉDIA de hipoteca de ~4,2%. Isso representa 200 pontos base abaixo da atual taxa fixa de hipoteca de 30 anos de ~6,2%. A diferença nunca foi maior, criando um desestímulo financeiro para vender uma casa. Por que vender uma casa se você vai perder uma hipoteca de 3%?

Aqui está mais uma evidência de que a oferta é o problema: Pela primeira vez desde 2005, casas existentes estão agora sendo vendidas por MAIS do que casas novas. Ou seja: velho é mais caro que novo, porque ninguém quer vender. O verdadeiro ativo em muitas casas nos EUA passou a ser as hipotecas de 2,5% durante a pandemia.

Atualmente, ~80% dos tomadores pagam taxas de juros abaixo de 6% e ~73% têm taxas abaixo de 5%. Isso cria um "desestímulo financeiro" para vender, que precisa ser eliminado para estimular mais oferta. A solução para eliminar esse desincentivo? Taxas de juros mais baixas e geram mais oferta.

A realidade é que temos uma crise de acessibilidade habitacional nos EUA. Recentemente, a proporção preço das casas para a renda ultrapassou 4,5x, os níveis mais altos desde a década de 1950. Ser proprietário de uma casa nos EUA se tornou um luxo. Siga-nos @KobeissiLetter para análises em tempo real conforme isso se desenvolve.