Trump está atacando el mercado de vivienda de EE. UU.: El presidente Trump acaba de anunciar que está PROHIBIENDO las compras de viviendas unifamiliares por parte de inversores institucionales. En cuestión de minutos, las acciones de Blackstone borraron hasta -$17 MIL MILLONES hoy. ¿Qué sucede a continuación? Déjanos explicarte. (un hilo)

Durante años, los inversores han aumentado las compras de viviendas unifamiliares en EE. UU. Al inicio de la pandemia en 2020, los inversores vieron que las compras representaban aproximadamente el 14% de las transacciones. Ahora, esa participación ha subido al 27% a medida que el mercado se ha vuelto cada vez más inasequible para los compradores.

Como resultado, la edad media de un comprador de vivienda por primera vez en EE. UU. ha aumentado a un récord de 40 años. Esto es un aumento desde una edad media de 33 años en 2021 y 29 en 1981. Pero la pregunta ahora es: ¿Es esto el resultado de grandes fondos institucionales comprando casas?

Echa un vistazo a las compras de viviendas por parte de inversores, según el tamaño del inversor: Los inversores "grandes" y "mega" representan actualmente aproximadamente el 20% de las compras de viviendas por parte de inversores. Esto significa que estos grandes fondos solo representan aproximadamente el 3% de las compras de viviendas en EE. UU. Aun así, esta es una cifra algo material.

A continuación se muestra un gráfico que resume estos datos. Los grandes inversores institucionales representan actualmente entre el 2% y el 3% de las compras de viviendas unifamiliares. La participación fue tan alta como el 4,8% durante la pandemia, cuando las tasas de interés cayeron. Sin embargo, estas compras ya están completas y no se pueden "deshacer."

En nuestra opinión, esto tendrá menos efecto en los precios de las viviendas de lo que la mayoría espera. Si eliminas aproximadamente un 3% de la demanda, no cambiará mucho porque la demanda no es el problema. De hecho, la demanda de ventas está en un mínimo de 40 años, en un 4.7% de las viviendas ocupadas, según Reventure. Una demanda un 3% más baja no hará mucho.

Incluso si eliminas todas las compras de inversores, los individuos aún representan más del 70% de la demanda actual. Actualmente estamos lidiando con niveles de demanda históricamente bajos. ¿El problema? La oferta, que ha disminuido drásticamente, en parte debido a la propiedad de inversores EXISTENTES. Esto es un producto de las tasas.

Actualmente, los propietarios de vivienda existentes tienen una tasa hipotecaria PROMEDIO de ~4.2%. Esto es 200 puntos básicos por debajo de la tasa hipotecaria fija a 30 años actual de ~6.2%. La brecha nunca ha sido tan grande, creando un desincentivo financiero para vender una casa. ¿Por qué vender una casa si vas a perder una hipoteca del 3%?

Aquí hay más evidencia de que el suministro es el problema: Por primera vez desde 2005, las casas existentes ahora se están vendiendo por MÁS que las casas nuevas. Es decir: lo viejo es más caro que lo nuevo, porque nadie quiere vender. El verdadero activo en muchas casas de EE. UU. se ha convertido en las hipotecas del 2.5% de la era de la pandemia.

Actualmente, ~80% de los prestatarios pagan tasas de interés por debajo del 6% y ~73% tienen tasas por debajo del 5%. Esto crea un "desincentivo financiero" para vender, que debe ser eliminado para impulsar más oferta. ¿La solución para eliminar este desincentivo? Bajar las tasas de interés y producir más oferta.

La realidad es que tenemos una crisis de asequibilidad de vivienda en EE. UU. Las relaciones entre el precio de la vivienda y los ingresos recientemente superaron 4.5x, los niveles más altos desde la década de 1950. La propiedad de vivienda en EE. UU. se ha convertido en un lujo. Síguenos en @KobeissiLetter para análisis en tiempo real a medida que esto se desarrolle.