Trump går etter det amerikanske boligmarkedet: President Trump kunngjorde nettopp at han FORBYR kjøp av eneboliger for institusjonelle investorer. I løpet av få minutter har Blackstones aksje falt for så mye som -17 milliarder dollar i dag. Hva skjer videre? La oss forklare. (en tråd)

I flere år har investorer økt kjøpene av eneboliger i USA. Ved starten av pandemien i 2020 sto kjøpene for ~14 % av transaksjonene for investorer. Nå har denne andelen økt til ~27 % ettersom markedet har blitt stadig mer uoverkommelig for kjøpere.

Som et resultat har medianalderen for førstegangskjøpere i USA steget til rekordhøye 40 år. Dette er en økning fra medianalderen på 33 år i 2021 og 29 år i 1981. Men spørsmålet nå blir: Er dette et resultat av at store institusjonelle fond kjøper hus?

Ta en titt på investorboligkjøp, etter investorstørrelse: «Store» og «mega»-investorer står for øyeblikket for ~20 % av investorers boligkjøp. Dette betyr at disse store fondene kun står for ~3 % av de totale boligkjøpene i USA. Likevel er dette et noe vesentlig tall.

Nedenfor er et diagram som oppsummerer disse dataene. Store institusjonelle investorer står for øyeblikket for 2–3 % av kjøpene av eneboliger. Andelen var så høy som 4,8 % under pandemien da rentene falt. Men disse kjøpene er allerede fullført og kan ikke "angres."

Etter vår mening vil dette ha mindre effekt på boligprisene enn de fleste forventer. Hvis du fjerner ~3 % av etterspørselen, vil det ikke endre seg så mye fordi etterspørselen ikke er problemet. Faktisk er salgsetterspørselen på et 40-års lavpunkt, på 4,7 % av bebodde boliger, ifølge Reventure. 3 % lavere etterspørsel vil ikke gjøre så mye.

Selv om du fjerner ALLE investorkjøp, står enkeltpersoner fortsatt for 70 %+ av dagens etterspørsel. Vi har for tiden historisk lave etterspørselsnivåer. Problemet? Tilbudet, som har falt kraftig, delvis på grunn av EKSISTERENDE investoreierskap. Dette er et produkt av renter.

For øyeblikket har eksisterende boligeiere en GJENNOMSNITTLIG boliglånsrente på ~4,2 %. Dette er 200 basispunkter under dagens 30-årige fastrente på ~6,2 %. Gapet har aldri vært større, noe som skaper et økonomisk insentiv for å selge bolig. Hvorfor selge et hjem hvis du skal miste et boliglån på 3 %?

Her er mer bevis på at forsyningen er problemet: For første gang siden 2005 selges eksisterende boliger nå for MER enn nye boliger. Det vil si: gammelt er dyrere enn nytt, fordi ingen vil selge. Den reelle eiendelen i mange amerikanske boliger har blitt boliglån på 2,5 % under pandemien.

For øyeblikket betaler ~80 % av låntakerne en rente under 6 %, og ~73 % har renter under 5 %. Dette skaper et «økonomisk insentiv» for å selge, som må elimineres for å øke tilbudet. Løsningen for å eliminere dette insentivet? Senk rentene og produser mer tilbud.

Realiteten er at vi har en boligkrise i USA. Boligpris-til-inntekt-forholdet brøt nylig over 4,5 ganger, de høyeste nivåene siden 1950-tallet. Å eie bolig i USA har blitt en luksus. Følg oss @KobeissiLetter for sanntidsanalyse etter hvert som dette utvikler seg.